Howto Mietpreisbremse

30.01.2016

Wie senke ich meine Kaltmiete von 530 Euro auf 437 Euro? Eine Anleitung am Beispiel einer ganz normalen Berliner Mietwohnung

Seit 2009 sind bundesweit Bewegungen wie das Recht-Auf-Stadt-Bündnis in Hamburg entstanden, die mit vielfältigen Protestaktionen gegen die Segregation in Städten und gegen eine Stadtentwicklungspolitik mobil machen, die über den Köpfen der Einwohner hinweg gemacht wird und Prestigeprojekte über die Bedürfnisse der Bevölkerungsmehrheit stellt.

2015 fühlten sich die Bundesregierung und deren Justizminister Maas (SPD) in der Folge des Protests schließlich dazu genötigt, eine sogenannte Mietpreisbremse zu beschließen. Das Gesetz versucht halbherzig, den Anstieg von Mieten etwas zu verlangsamen. Wirkliche Reformansätze, wie etwa die Deckelung von Mieten - geschweige denn hier geforderte Maßnahmen -, sind derzeit leider weiterhin Utopie.

Die Mietpreisbremse gilt bisher nicht überall und nur bei Neuvermietung einer Wohnung. Eine aktuelle Übersicht der Regionen, in denen das Gesetz momentan schon greift, findet sich etwa auf haufe.de.

Mein Fall

Im August 2015 bin ich in eine 59 m² große Wohnung im schönen Berliner Stadtteil Weißensee gezogen, der inzwischen bundesweite Bekanntheit durch die gleichnamige TV-Serie erlangt hat. Wenngleich in der Serie noch das marode Weißensee des letzten Jahrzehnts der DDR im Mittelpunkt steht, ist Weißensee heute ein sehr schöner, gründerzeitlicher Stadtteil - und auch recht zentral gelegen (5 km bis zum Alexanderplatz).

Eigentlich darf man so etwas nicht schreiben. Also dass das Viertel schön sei, denn jeder solche Satz sorgt direkt oder indirekt für eine weitere Mietpreissteigerung. Berlin ist bekanntlich nach wie vor angesagt und "cool". Egal, ob man als junger Mensch aus einem Dorf Südspaniens kommt, aus dem US-amerikanischen Mittleren Westen oder der Mecklenburg-Vorpommerschen Provinz, so ist für bestimmte Milieus die Stadt so attraktiv, dass sie entgegen des allgemeinen demographischen Trends seit Jahren einen internationalen Bevölkerungszuzug zu verzeichnen hat.

Wie dem auch sei. Lage und Zustand meiner neuen Wohnung sind ganz typisch für Berlin: Hübscher Altbau im Vorderhaus - mit Dielen und etwas Stuck sowie einem Balkon. Die Wohnung wird innerhalb der letzten 15 Jahre saniert worden sein. Ansonsten nichts Besonderes, kein Luxus, aber angenehm.

Die Mietpreisbremse in Berlin gilt seit Juni 2015, insofern gelten deren Regeln auch für meine Wohnung. Wie das bei Vermietern so ist, wird zunächst ein überhöhter Mietpreis verlangt, nämlich der, welchen die Wohnungssuchenden maximal bereit sind zu zahlen (wobei diese in der Regel keine Wahl und keine Verhandlungsmacht haben). In meinem Fall ist die Wohnlage als "überwiegend einfach" klassifiziert. Dies bedeutet, die Mieten sollten hier eher gering sein.

Wohnlagenkarte der Stadt Berlin (ergänzt um meinen Stadtteil). Bild: stadtentwicklung.berlin.de

Im Mietvertrag steht zunächst eine Nettokaltmiete von 530 Euro für die 59 Quadratmeter. Dies entspricht einer Nettokaltmiete pro Quadratmeter von knapp 9 Euro (8,98 €). Und das für eine "einfache Wohnlage"! Für mich stellte sich nun die Frage, ob dieser Mietpreis gerechtfertigt ist. Um dies zu überprüfen ist der örtliche Mietspiegel zu Rate zu ziehen.

Mietspiegel für die eigene Wohnung überprüfen

Für alle größeren Städte wird von den Behörden regelmäßig ein sogenannter Mietspiegel veröffentlicht. In meinem Fall ist dies der Berliner Mietspiegel 2015. Auf der entsprechenden Internetseite der Stadt Berlin kann man seine genaue Anschrift eingeben und bekommt dann nach Angabe des Alters des Hauses und der Quadratmeterzahl die ortsübliche Vergleichsmiete in drei Varianten der Nettokaltmiete angezeigt. In der Ausstattung 1 bis 3. Die Ausstattungs-Stufe gibt hierbei an, wie komfortabel die Wohnung und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend ist. Hierbei wird ein Spektrum von Minimum, Mittel und Maximum für eine vergleichbare Wohnung angegeben.

Für die Errechnung der Miethöhe, die man maximal zahlen muss, ist der mittlere Wert relevant. Der Vermieter darf nämlich bei einer genau definierten Ausstattung nur 10% mehr pro Quadratmeter verlangen als dieser mittlere Wert.

Auf derselben Internetseite kann man nun angeben, welche genaue Ausstattung die eigene Wohnung hat. Hierbei weicht die Interpretation des Mieters in der Regel von der Interpretation des Vermieters ab. Es gilt also alles zu überprüfen - von der Größe des Badezimmers, über den Umstand, ob der Vermieter eine Spüle für die Küche gestellt hat, bis hin zur Frage, ob der Bereich für die Mülltonnen im Hinterhof ansehnlich gestaltet ist.

Hat man dies nun alles ausgefüllt, kommt ein Wert heraus. Sagen wir eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 5 Euro. Dieser Wert wird nun mit dem Wert im Mietvertrag verglichen, den man zahlt. Liegt der Wert im Mietvertrag mehr als 10% darüber, also oberhalb von 5,50 €, sollte man weitere Schritte überprüfen - wie im Folgenden beschrieben.

Den Mietpreis runterbringen

Ich schreibe entsprechend der Empfehlung des Mieterschutzbunds Berlin nun zunächst eine "Rüge für die Miethöhe" an meinen Vermieter und schicke diese per Einschreiben ab. Hierin fordere ich den Vermieter auf, meinen Mietpreis auf maximal 10% über der örtlichen Vergleichsmiete anzupassen. Zunächst also pauschal von 8,98 € auf 6,33 € nach meiner Berechnung mit Hilfe des Berliner Mietpreisspiegels. Darüber hinaus zeige ich mich verärgert darüber, dass der Vermieter zu Mietpreissteigerungen und damit zur Verdrängung ärmerer Bevölkerungsschichten beiträgt.

Der Vermieter schreibt drei Wochen später zurück, die Wohnung habe:

  • Einen besonders hochwertigen Bodenbelag ("hochwertiges Parkett").
  • Eine Spüle in der Küche sei ja noch vom Vormieter vorhanden, die Wohnung sei also nicht ohne Spüle übergeben worden.
  • Die Wohnung verfüge über einen rückkanalfähigen Breitbandanschluss (Kabel-TV mit Internet).

Diese drei Faktoren rechtfertigten die Miethöhe. Immerhin geht der Vermieter in diesem Schreiben schon mal 20 Cent pro Quadratmeter runter. Ich widerspreche dennoch:

  • Der Boden sei normales Parkett.
  • Eine Spüle in der Küche sei zwar vorhanden. Eine Erhöhung des Mietpreises könne der Vermieter (nach Wortlaut des Mietspiegels) aber nur dann geltend machen, wenn er die Spüle selbst gestellt und finanziert habe.
  • Die Wohnung verfüge zwar über einen rückkanalfähigen Breitbandanschluss, der jedoch nur dann als Mietpreis erhöhend gelte, wenn ich als Mieter keinen Vertrag mit einem Internetanbieter abschließen müsse.
  • Im Übrigen sei das Bad kleiner als 4 Quadratmeter und dies sei ein weiterer Mietpreis reduzierender Faktor entsprechend des Mietspiegels.

Insofern bestehe ich auf meiner Forderung, den Mietpreis weiter nach unten anzupassen.

Der Vermieter lässt sich nun etwas mehr Zeit - etwa eineinhalb Monate - und antwortet dann, er gebe mir Recht - außer in den Punkten des Breitbandanschlusses und der Spüle. Ich gehe also zu meinem Mieterschutzbund. In diesem Fall heißt er Mieterschutzbund Berlin e.V. und lasse mich vom Anwalt beraten (es gibt natürlich noch andere entsprechende Organisationen wie etwa einen Mieterverein, den Deutschen Mieterbund usw.)

Der Anwalt des Mieterschutzbundes pflichtet meiner Rechtsauffassung bei, ich schreibe meinem Vermieter nun erneut in Bezug auf die strittigen Fragen der Spüle und des Breitbandanschlusses. Um das Ganze argumentativ zu unterstreichen, zitiere ich den Wortlaut des Mietspiegels, der ziemlich eindeutig ist. Am Ende drohe ich damit, den Fall den Anwälten des Mieterschutzbundes zu übergeben, falls man meiner Argumentation nicht stattgebe.

Ein Monat später bekomme ich die Antwort: Man gibt nach und ich habe mich durchgesetzt. Der Vorschlag des Vermieters lautet nun, die Nettokaltmiete von 530 Euro auf 437 Euro (7,40 € / pro m² - also 6,75 € plus 10%) zu senken. Der Mietpreis entspricht dann genau 10% mehr, als der Vermieter nach dem aktuellen örtlichen Vergleichspreis berechnen darf. Diese 10% hat die Politik den Vermietern geschenkt, obwohl sie auch mit der örtlichen Vergleichsmiete ihre Rendite bekommen hätten. Schließlich haben diese Unternehmen auch schon vor 10 Jahren mit einer Miete von nur 5 Euro pro Quadratmeter eine Rendite gemacht, die hoch genug war, um wirtschaftlich zu arbeiten. Aber wir leben in einer "marktkonformen Demokratie" und in der ist klar, wer profitiert und auf wessen Kosten.

Ein schönes Bonbon für mich beim ganzen Procedere ist, dass die Mietpreissenkung, die man ausverhandelt hat, nicht ab dem Zeitpunkt gilt, an dem alles abgeschlossen ist, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem man den Vermieter für die Höhe des Mietpreises "gerügt" hat. Also seit dem ersten Anschreiben.

Die Konsequenz ist, dass ich nun eine Rückzahlung für die vergangenen Monate in Höhe von 550 Euro bekomme. Auch durch zwei geteilt für beide Bewohner der Wohnung ein lohnenswerter Bonus für meine Mühen.

Fazit:

Es ist jedem Mieter, der seit der 2. Jahreshälfte des letzten Jahres eine neue Wohnung angemietet hat (oder dies in der nächsten Zeit vorhat) wärmstens zu empfehlen, den Mietpreis zu überprüfen und entsprechend dieser Anleitung gegen den Vermieter vorzugehen. Es kann nicht sein, dass Vermieter auf Kosten der Gesellschaft die sozial-räumliche Trennung in den Städten (Stichwort Gentrification) vorantreiben, ohne dabei zumindest gebremst zu werden. Da eine Deckelung der Mieten im Zeitalter des Neoliberalismus derzeit noch utopisch erscheint, sollte man zunächst zu diesem Mittel greifen, das einem auch dann zusteht, wenn man in der Gesellschaftshierarchie in der Mitte oder unten steht.

Die Schritte hierzu sind denkbar einfach:

  • Mieterschutzbund beitreten
  • Mietspiegel überprüfen
  • Dem Vermieter eine Rüge für den Mietpreis schicken
  • Antwort abwarten, mit Antwort zum Mieterschutzbund gehen
  • Weiter mit Vermieter verhandeln
  • Ggf. mit Mieterschutzbund-Anwalt drohen und den Fall übergeben

Christopher Stark betreibt den Blog Neoliberalyse.de.

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