Enteignen? Unbedingt!

Wie teuer müssen Enteignungen sein?

Wenn die Gegner von Enteignungen schon davon sprechen müssen, verweisen sie gerne auf die dafür angeblich nötige Verschuldung. Der Berliner Senat schätzt die Höhe der zu zahlenden Entschädigungen auf Basis des Marktwerts der Häuser auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro, was die Größenordnung eines ganzen Berliner Jahreshaushalts ist.

Daran gibt es fundierte Kritik, der zufolge der Senat die Kosten in 30 Jahren durch die Mieten reinholen könne - und das ohne Mieterhöhungen. Ein Sprecher des Volksbegehrens spricht von 7 bis 14 Milliarden Euro Entschädigungskosten. Die Initiative hat verschiedene Möglichkeiten und die Belastung für den Landeshaushalt durchgerechnet.

Das ist der richtige Ansatz. Einer Rechnung, die sich auf einen angenommenen Marktwert bezieht, muss endlich politisch vehement entgegengetreten werden! Genau diese Berechnungsweise erschwert es heute schon den Berliner Bezirken, in Milieuschutzgebieten ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Die Häuser sind heutzutage eben horrend teuer, egal, ob ein Investor sie kauft, oder die öffentliche Hand.

In der Immobilienbranche gibt es hingegen eine Rechnung, die viel mehr Sinn ergibt und endlich zur Kernforderung städtischer Wohnungspolitik werden muss: Wer ein Haus kaufen will, berechnet, wann sich der Hauskauf durch die aktuellen Mieteinnahmen refinanziert. Wie hoch der Kaufpreis sein darf, hängt dann davon ab, in welchem Zeitraum das Geld wieder reinkommen soll. Üblich sind - oder waren mal - 20 bis 30 Jahre.

In Berlin ist so eine Berechnung freilich längst nicht mehr maßgeblich. Sehr oft wird egal welcher Preis gezahlt, weil von einer weiteren Preissteigerung ausgegangen wird, das Haus also teurer wiederverkauft werden soll. Die Alternative zum Verkauf: Irgendwie müssen die Mieteinnahmen stark erhöht werden. Da es da gesetzliche Grenzen und Schutzmechanismen gibt, muss eventuell auf die Verdrängung der bestehenden MieterInnen gesetzt werden.

Das Land könnte nun bei jedem zu enteignenden Haus die gesamten Mieteinnahmen auf 30 Jahre hochrechnen, davon die geschätzten Instandhaltungskosten abziehen und das Ergebnis als zu zahlende Entschädigung betrachten. Wenn die jetzige Eigentümerin beim Kauf mehr bezahlt hat, ist das ihr Pech, denn so ein auf Spekulation und/oder Verdrängung ausgerichtetes Geschäftsgebaren muss die öffentliche Hand nicht berücksichtigen.

Bei den einst vom Land privatisierten Wohnungen - nur wegen denen sind einige der großen Immobilienkonzerne so groß - könnte der Senat so vorgehen: Er zahlt die damalige Verkaufssumme zurück, plus Inflation, plus die nachgewiesenen Instandhaltungs- und Modernisierungsausgaben, minus die Mieteinnahmen. Dadurch könnte unterlaufen werden, sich, wie im ersten Vorschlag erwähnt, nur an den heutigen, eventuell erhöhten Mieteinnahmen auszurichten.

Inwieweit all das juristisch durchgehen kann, weiß ich nicht. Aber eine Regierung, die es nicht mal versucht, soll sich nicht Vertreterin der einfachen Leute nennen. In der Politik ist Feigheit die Simulation von Politik.

Enteignungen schützen die aktuellen Mieterinnen und Mieter

Enteignungen schaffen keine neuen Wohnungen, aber sie bringen den hunderttausenden Leuten was, die in den enteigneten Häusern wohnen. Es geht beim Volksbegehren nämlich zumindest zum Teil um Firmen, die sich unbeliebt gemacht haben.

Zum Beispiel mit Rekordmieten von bis zu 40 Euro pro Quadratmeter. Oder weil sie "das soziale Gefüge des Kiezes" angreifen, wie ein Bezirksbürgermeister als Reaktion auf eine Wohnungsanzeige schrieb. Oder weil sie schon gerichtlich verurteilt worden sind, nachdem sie sich bei Neuvermietungen nicht an die sogenannte Mietpreisbremse gehalten hatten.

Einige dieser Firmen geben deutlich mehr für Modernisierungen (die oft auf die Miete umgelegt werden können) und deutlich weniger für Instandhaltung aus als städtische Wohnungsfirmen. Das hat eine Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung erbracht, die laut dpa noch nicht ganz fertig ist.

Ergebnisse wurden aber schon vorgestellt. Eine Übernahme durch die städtischen Wohnungsfirmen würde also das Leben in den Häusern tendenziell verbessern: weniger Stress durch Modernisierungsarbeiten, weniger Mietsteigerungen, (theoretisch) rechtzeitige und deshalb nicht übermäßig eingreifende Instandhaltungsmaßnahmen, weniger Angst vor Profitgier.

Hinzu kommt: Diese Firmen vertreiben auch Menschen, indem sie deren Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen. Das geht sogar im Milieuschutzgebiet, da dauert es nur ein bisschen länger. Wer spekuliert und überteuerte Hauspreise zahlt, muss unter anderem auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen setzen, um an seine Rendite zu kommen.

Das bedeutet Verdrängung, da die heutigen MieterInnen ihre Wohnung zu den aktuellen Preisen normalerweise nicht kaufen können. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Berlin immer noch sehr hoch, die Preise steigen immer weiter.

"Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2017 nicht in Paketen veräußerten Eigentumswohnungen lag 2017 bei 3626 Euro pro Quadratmeter", schrieb kürzlich das Mieterecho, die Zeitschrift der Berliner Mietergemeinschaft. Im Bezirk Mitte liege der Durchschnittspreis schon bei 5300 Euro. 2017 seien 25 Prozent mehr Wohnungen umgewandelt worden, als 2016.

Unlängst wurde ein Beispiel aus dem Stadtteil Wedding bekannt, der nicht gerade für begehrte Wohnlagen bekannt ist, aber zum Bezirk Mitte gehört. Die berühmt-berüchtigte Firma Deutsche Wohnen, die den Anstoß für das Volksbegehren gab, will dort Wohnungen zum Quadratmeterpreis von 3800 Euro umwandeln, für den zuständigen Baustadtrat "ein echter Hammer".

Enteignen alleine reicht nicht

Es gibt einen vierten, in der (Pseudo-)Debatte um die Immobilienenteignungen vernachlässigten Aspekt: Das Volksbegehren fordert auch, dass "die in Gemeineigentum überführten Bestände unter mehrheitlich demokratischer Beteiligung von Stadtgesellschaft und Mieter*innen verwaltet werden".

Auch das wäre ein neuer Schritt und zwar in Richtung basisorientierter, nicht staatsfixierter Verwaltung von Gemeineigentum. Das könnte wegweisend auch für andere gesellschaftliche Bereiche sein.

2016 setzte der Berliner Senat als Reaktion auf den Versuch eines Volksentscheids, der sich gegen die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt richten sollte, neuartige Mieterräte für die städtischen Wohnungsfirmen ein. Allerdings waren die ersten Wahlen zu diesen Räten umstritten, weil einige Firmen dafür sorgten, dass kritische Leute nicht kandidieren durften. Da liegt der Wunsch nach mehr Selbstverwaltung nahe.

Es gibt also mehr als genug gute Gründe für die umstrittenen Enteignungen - und dafür, sich ausnahmsweise an Bayerns Ministerpräsident Markus Söder zu halten, der in dieser Debatte sagte: Wer das Eigentum nicht mehr respektiert, "ändert unsere Gesellschaft von Grund auf". Schließlich sagte sogar Andreas Hofer, Chef der Internationalen Bauausstellung 2017 in Stuttgart, kürzlich in einem Interview mit der SZ: "Wenn man den Kapitalismus ernst nimmt, wird er Wohnungsnot produzieren, das ist seine Logik." (Ralf Hutter)