Irgendwie urban

Ackermannbogen in München. Bild: Christoph Knoch

Neue Wohnquartiere zwischen Lifestyle-Produkt und nachhaltigem Stadtbaustein

In wachsenden deutschen Großstädten - wie München, Berlin oder Frankfurt - ist bezahlbarer Wohnraum bekanntlich knapp. Und da der Bedarf mit der Einwohnerzahl weiter wächst, werden insbesondere einkommensschwächere Haushalte sukzessive aus den boomenden Zentren verdrängt. In gewisser Weise wird diese Problematik noch verschärft durch die sogenannte Energiewende, die auf Reduktion des Energiebedarfs und Steigerung der dezentralen Erzeugung erneuerbarer Energien setzt, und die somit die Sanierung des Gebäudebestandes zwingend notwendig macht. Nicht selten fungieren energetische Sanierungen jedoch als Deckmantel für Luxussanierungen und fördern damit ungewollt die Gentrifizierung. Eine zusätzliche Herausforderung liegt in der Berücksichtigung des demografischen Wandels mit einer alternden Gesellschaft.

Legt man das klassische Drei-Säulen-Modell der Nachhaltigkeit zugrunde, so muss man anerkennen, dass bei der Entwicklung einer "sustainable architecture" in den Bereichen Ökonomie und Ökologie in den letzten Jahren erhebliche Fortschritte gemacht wurden. Doch die gesellschaftlichen Parameter haben sich keineswegs im gleichen Masse entwickelt. Gerade in Städten, in denen kein Konsens (mehr) darüber besteht, dass es einen substantiellen Anteil an gemeinnützigem Wohnungsbau geben muss, zeichnen sich fragwürdige Entwicklungen ab.

Problematisch wird es insbesondere dann, wenn Gemeinwohlaspekte beim Wohnungsbau vernachlässigt und durch visuelle Anmutung und stadträumliche Inszenierung substituiert werden, wie es in Deutschland immer häufiger der Fall ist. Gerade weil soziale Nachhaltigkeit durch einen hohen Anteil an weichen und nur schwer messbaren Faktoren geprägt ist, wird sie vielfach eher behauptet als realisiert.

Was ist konkret zu beobachten? Projektentwickler und Wohnungsunternehmen reagieren auf die Wünsche ihrer Klientel, aber sie beeinflussen und steuern sie auch. Eine bestens verdienende "kreative Klasse" fragt Wohnungen nach, die sich deutlich von einer bloßen Katalogware abhebt. Vor allem aber setzt sie auf ein Quartiersumfeld, welches ihren meist urbanen Lebensstilen entspricht. Diese Passgenauigkeit lassen sich die LOHAS (Lifestyles of Health and Sustainability) und Bobos (Bourgeoise Bohemians) gerne etwas kosten. Und exakt hier beginnt der Denksport der Investoren: Was können sie diesen Nachfragern anbieten, damit sie und ihr Kapital nicht im modernisierten, aber authentisch gewachsenen Bestand samt "Szenekiez" verschwinden?

Obgleich - oder gerade weil - das Quartier eine eher informelle Gebietstypisierung ist, die zwar nicht präzise räumlich abgegrenzt werden kann, in der aber ein starker Bezug zur Lebenswelt der Bürger und Bewohner zum Ausdruck kommt, stellt es für die meisten Städte längst die wichtigste Interventionsebene dar.

Ackermannbogen in München. Bild: Christoph Knoch

Folgerichtig bringen sie das in ihren kommunalen Entwicklungsstrategien - ob nun beim langjährigen Hamburger "Stiefkind" Veddel oder im Münchner Ackermannbogen, aber auch auf dem Novartis-Campus in Basel - zur Anwendung. Doch nun tritt auch die Immobilienwirtschaft auf den Plan. Nicht mehr nur Einzelobjekte oder das eigene Portfolio werden ins unternehmerische Visier genommen, sondern das Quartier, welches eine Art Matrix zwischen den Gebäuden darstellt und manchmal die eigentliche Unique Selling Proposition des Wohnungsangebots ausmacht.

Gleichzeitig leben wir in einer Zeit, in der sich zahllose postmoderne Lebensstile ausdifferenzieren. Diese Pluralisierung hat ein Ausmaß erreicht, das in der vergangenen fordistischen Phase der Massenproduktion und des Massenkonsums - zwischen Reihenhaus und VW Käfer - noch nicht denkbar gewesen wäre.

Vermarktet wird nicht nur Wohnung oder Haus, sondern ein Lifestyle-adäquates Quartier

Die "neue Unübersichtlichkeit", wie sie Jürgen Habermas einmal genannt hat, ist aber keineswegs unüberblickbar. Zumal die Wohnungsmarktanalysen neueren Typs in der Regel auf der Untersuchung von unterschiedlichen Wohn- und Lebensstilgruppen basieren. Bei einer Befragung von 30.000 Haushalten in Bremen beispielsweise konnte nicht nur der Bedarf von 14.000 Wohnungen nachgewiesen werden, es wurden auch zehn Wohnstilgruppen und deren qualitative Nachfrage identifiziert. Kennt man die Sozialdaten und die Siedlungstypologie von Quartieren, lässt sich aus der Studie ableiten, welche Gruppen in welchen Größenordnungen in welche Lagen drängen.

Das ist eine zweischneidige Sache, denn in der Praxis nutzen auch Investoren die Daten, um herauszufinden, in welchen Lagen die höchsten Margen für zahlungskräftige Kundschaft zu realisieren sind. Derart präzise Milieu-Informationen werden verstärkt nachgefragt und auch über Branchenverbände verteilt. Der gläserne Immobilienkunde oder Bewohner ist damit - hoffentlich - noch nicht entstanden, jedoch transparente Lebensstil-Cluster, die sich zu gut ansprechbaren Zielgruppen verdichten lassen.

Solche "Quartiersentwicklungen" mögen zwar eine Art "romantischer Urbanität" vorgaukeln; aber sie stehen exemplarisch für eine Grundhaltung von Bauträgern und Immobilienkonzernen, die mit einem impliziten Desinteresse für städtische Identität letztlich eher soziale Entmischung und urbane Gleichschaltung betreiben. Damit beginnt eine noch nie dagewesene, systematische Kommodifizierung der Quartiersentwicklung. Den neuen Akteuren geht es dabei nicht um Weltverbesserung, sondern um einen immer höheren Wirkungsgrad für eingesetztes Kapital. Produziert wird nicht großflächig und in großen Stückzahlen, wie etwa noch in der Gründerzeit, sondern kleinteiliger, flexibler, individueller. Vermarktet wird nicht nur Wohnung oder Haus, sondern ein Lifestyle-adäquates Umfeld, de facto das gesamte Quartier.

Dorf in der Stadt

Das neue hochpreisige Wohnen wird häufig mit dem Versprechen verkauft, dass mit der Wohnung eine bestimmte - meist irgendwie "urbane" und "individuelle" - Lebensweise verbunden ist, und dass von Seiten der Entwickler umfassend Sorge getragen wurde, diesen Lebensstil wahrscheinlich zu machen. Das Marketing für neues innerstädtisches Luxuswohnen dreht sich fast immer um das Versprechen, das "Urbane" (in Form der vielfältigen, erlebnisreichen Angebote der Stadt) und das "Abgesicherte" (in Form eines über die Wohnung hinaus ausgeweiteten Bereichs privater Häuslichkeit) zu verbinden.

Der "Marthashof" in Berlin. Bild: Peter Hanstein / Public Domain

Folgerichtig wird etwa das Quartier "Marthashof" in Berlin-Mitte vom Entwickler Stofanel unter dem suggestiven Slogan "Urban Village" beworben. Ausgerichtet an postmateriellen, internationalen Zielgruppen - die Webseite kann wahlweise in deutscher, englischer und italienischer Sprache gelesen werden -, ist von "ganzheitlicher Philosophie" die Rede, einem "ökologischen Anspruch" und gleichzeitig von "Funktionalität" sowie einem Quartiersumfeld, welches von "Freiraum und Geborgenheit" und von "Sicherheit und guter Nachbarschaft" geprägt sein soll.

Das Projekt orientiert sich also an einer globalen Mittel- bis Oberschicht, die ihre Lebensweise auf Nachhaltigkeit trimmt, eine salutogenetische Orientierung pflegt, dies mit einem hohen Wohnkomfort und Urbanität verbinden möchte ("Dorf in der Stadt") und dafür das nötige Kleingeld bereitzuhalten in der Lage ist - ein sehr spezifisches neues "Quartier" für eine sehr spezifische Zielgruppe und im Übrigen ein voller Vermarktungserfolg.

Birketweg in München - Ein Projekt der Vivico Real Estate. Bild: Christoph Knoch

Die Vivico Real Estate - einst aus dem deutschen Bundeseisenbahnvermögen hervor gegangen und seit 2011 als CA Immo Deutschland GmbH firmierend - ist nach wie vor einer der wichtigen Entwickler innerstädtischer Flächen. Sie hat schon vor einiger Zeit "Urbanität" zum Schlüsselbegriff seiner Vermarktung gemacht: "Unser wichtigstes Produkt heißt Urbanität. Was ist Urbanität? Für die einen ist es ein prickelndes Gefühl, pulsierendes Leben, die Konfrontation mit interessanten Szenarien und vielfältige Begegnungen jeden Tag erleben zu können. Für die anderen ist es das Zusammentreffen von physischer Nähe und sozialer Distanz am selben Ort."

"Wir haben kein Bock mehr auf eure Luxusghettos"

Allerdings kann keine Stadt nur aus hipper Hochglanz-Urbanität bestehen. Dass sich dahinter mitunter handfeste Konflikte abzeichnen, wurde unlängst in den "Choriner Höfen" deutlich. Denn die gerade fertig gestellte Edelwohnanlage im Berliner Bezirk Prenzlauer Berg war Mitte Juli 2013 Ziel eines Anschlag: Große, rote Farbflecken prangten an der Fassade, viele Glasscheiben waren von Pflastersteinen zerschmettert. "Wir haben kein Bock mehr auf eure Luxusghettos", hieß es in einem im Netz veröffentlichten Bekennerschreiben.

Dabei hat der Projektentwickler Diamona & Harnisch doch nur "The Fine Art of Living" zu seinem Programm erhoben, indem er die typische Berliner Mietshausarchitektur neu interpretiert und den Innenbereich der verschiedenen Häuser mit vielfach fragmentierten Höfen prägt. Die Unternehmensphilosophie, wie sie auf seiner Homepage zu lesen ist, zielt indes auf Größeres: "Wir bieten Ihnen eine Reihe hochwertiger und erstrangiger Residenzen in außergewöhnlicher Lage. Kreatives Leben und Arbeiten stehen hier im Einklang. Unser Anspruch ist es, einzigartige Kombinationen aus außergewöhnlicher Lebensqualität und anspruchsvoller Architektur zu schaffen. Mit Stil in der Stille leben und doch den Pulsschlag der Metropole spüren. Eine ideale Welt, in der noch jeder Widerspruch harmonisch geglättet wird.

Noch systematischer geht ein anderer Anbieter u.a. in Düsseldorf vor, indem er modulartige Quartiere anhand einschlägig emotionalisierter Bausteine projektiert. Die Interboden-Gruppe zeigt sich dabei als geschickte Strategin. Ihre Grundidee: Der postmodernen Vielfalt an Lebensstilen (ergo Zielgruppen) will man mit einem relativ frei gestaltbaren Mosaik von "Lebenswelt"-Komponenten begegnen - fertig ist das vermeintlich optimale Wohnungsangebot.

Die Quartiersorientierung wird sogar durch einen firmeneigenen Qualitätsstandard gewährleistet und als Alleinstellungsmerkmal gepflegt. Nicht die Wohnung, sondern die architektonische Vielfalt, der Genius Loci, Serviceleistungen im Quartier, die Nachbarschaft und soziale Netzwerke werden in den Vordergrund gestellt. Die Community, die sich in dem neuen, gemeinsamen Surrounding herausbilden soll, wird als Option für die Zukunft eingepreist und mitvermarktet. Dass sich das Unternehmen den Begriff "Lebenswelten" sogar markenrechtlich schützen ließ, setzt dem Ganzen die Krone auf.

Instrumentalisierung der Lebensstile für ökonomische Ziele

Freundlich ausgedrückt handelt es sich hier um intelligente Strategien mit dem Ziel, Wohnungen an den Mann zu bringen und dabei seinen Schnitt zu machen. Neu ist, dass man selbst auf einer vergleichsweise großmaßstäblichen Ebene nun Lebensstile instrumentalisiert, um ökonomische Ziele durchzusetzen. Das Problem liegt in der "Anlage" - jenem baulichen Format, das Gebäude, Freiraum und Erschließung gleichsam zu einer Betriebseinheit zusammenfasst. Hier blühen Monokulturen aller Art, hier wird Homogenität zur Beschränkung.

Kleinteilig strukturierte Gebiete hingegen, von öffentlichen Räumen durchzogen, sind im Unterschied dazu entwicklungsfähig. In einer Stadt, die über eine feine Körnung und ein feinmaschiges öffentliches Wegenetz verfügt, ist für ständige Veränderung gesorgt: Es entstehen kulturelle und ökonomische Konzentrationen aller Art; sie wandern, verändern sich und verschwinden, während an einem anderen Ort etwas auftaucht, von dem wir noch gar nicht wissen konnten. Diese Offenheit freilich bietet kein Investorenprojekt.

Natürlich stellt sich die Frage, was man tun kann. Antworten findet man nur, wenn man sich auch auf einer grundsätzlichen Ebene bewegt. Kommunale Steuerungsinstrumente etwa sind unverzichtbar, um den Prozess fortschreitender Markterweiterung beim Wohnen in die Schranken zu weisen. Beispielsweise das Münchner Modell der "sozialgerechten Bodenordnung": Durch verbilligte Baulandabgabe unter Verkehrswert und einen dadurch vergünstigten Kaufpreis wird eine sozial gestaffelte Wohneigentumsbildung ermöglicht. Investitionen werden so nicht verhindert, aber gleichzeitig die Kundenschicht (nach unten) verbreitert - ganz im Sinne vielfältiger, lebendiger, gemischter und ins weitere städtische Umfeld integrierter Quartiere.

Ein weiterer Ansatz liegt in der Bildung (und kommunalen Unterstützung) von Baugemeinschaften - haben sie doch womöglich ein surplus gegenüber der Immobilienwirtschaft. Denn in der Regel bauen sie mit eigenem, sorgfältig verwaltetem Geld, mit einem Bewusstsein für soziale Bindung und mit jenem Blick auf Dauerhaftigkeit, den der Wille zu den eigenen vier Wänden lehrt.

Was Robert Musil schrieb, gilt auch bei der Quartiersentwicklung: Dass man sich nämlich in einem "dauerhaften Stoff von Häusern, Gesetzen, Verordnungen und geschichtlichen Überlieferungen" bewegt. Deshalb braucht man keine Lifestyle-Produkte des Wohnens, sondern nachahmenswerte Beispiele: als Bausteine für eine so lebenswerte wie nachhaltige Stadt.