Sparsame Wohnriesen

Größtes Niedrigenergiehaus Deutschlands: Howoge-Hochhaus in Berlin-Lichtenberg vor und nach der Sanierung. Bilder: Howoge, Reinhard Huschke

Teil 1: Wie man alte Hochhäuser energetisch fit macht

In Berlin-Lichtenberg steht seit 2007 Deutschlands größtes Niedrigenergiehochhaus und im Freiburger Stadtteil Weingarten wird bis Ende 2010 ein Hochhaus aus den 1960er Jahren im Passivhausstandard saniert. Energetische Sanierungsmaßnahmen wie diese zeigen eine Perspektive für den Umgang mit den Siedlungsbauten aus jener Zeit auf, allerdings sind sie nicht zum Nulltarif zu haben.

Für Öko-Touristen aus aller Welt ist Freiburg im Breisgau ein bekanntes und beliebtes Ziel: Insbesondere der neue Stadtteil Vauban mit seinen bunten, meist drei- und vierstöckigen Niedrigenergie- und Passivhäusern steht im Fokus des Interesses. Aber auch Stadtteile, die wie die in den 1960er Jahren entstandene Freiburger Großsiedlung Weingarten eher mit einem Negativimage zu kämpfen haben, könnten ökologisch interessierten Besuchern bald einen Abstecher Wert sein: Denn hier wird gegenwärtig eines von vier baugleichen Punkthochhäusern der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Freiburger Stadtbau (FSB) komplett entkernt und zu Deutschlands erstem „Passivhochhaus“ umgebaut.

Runderneuerung außen und innen: Das künftige Freiburger Passivhochhaus vor der Sanierung. Bild: Reinhard Huschke

Bis Ende des Jahres soll das 16-stöckige, zur Zeit noch schmutziggrüne Gebäude aus dem Jahr 1968 in frischer Farbe erstrahlen. Das Wichtigste liegt dabei unter dem neuen Anstrich: Eine 20 Zentimeter dicke Dämmschicht aus Mineralfaserplatten und eine mit Unterstützung des Fraunhofer-Instituts für Solare Energiesysteme (ISE) konzipierte Gebäudetechnik mit kontrollierter Lüftung sollen dafür sorgen, dass das Gebäude künftig mit nur noch 15 kWh/m2a (Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr) Heizenergie auskommt – früher verbrauchte es mehr als das Vierfache. Dank der guten Dämmung und einer automatischen Belüftungsanlage sollen die Bewohner ihre Heizung künftig nur noch selten anstellen müssen, sodass ihre Nebenkosten drastisch sinken.

Das Projekt gehört zu den ambitioniertesten Vorhaben im Rahmen des Sanierungsprogramms Niedrigenergiehaus im Bestand der Deutschen Energie-Agentur (dena), in dem seit 2003 bundesweit 330 Wohngebäude, darunter auch viele Plattenbauten aus DDR-Zeiten und ihre westdeutschen Pendants aus den 1960/1970er-Jahren energetisch modernisiert werden – rund die Hälfte wurde bereits fertig gestellt. Sebastian Herkel, Gruppenleiter des Bereichs Solares Bauen beim ISE, stellt den Leuchtturmcharakter des Freiburger Projekts heraus: „Quartiere aus den 1960er-Jahren zukunftsfähig zu machen ist eine relevante Aufgabe.“ Von Vorteil sei, dass die Bauweisen dieser Epoche bestimmten Typologien folgten, sodass sich die bei der Sanierung eines bestimmten Gebäudetyps gefundenen Lösungen leicht auf andere übertragen ließen. Zudem seien große Bestände dieser Wohnungen im Besitz großer Wohnungsbaugesellschaften, was die Entscheidungsprozesse vereinfache.

Mit der Passivhausbauweise gibt es laut Sebastian Herkel schon einige Erfahrung mit kleineren, vier- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden, die man für das Projekt nutzen könne. „Bei einem großen Gebäude wie dem Hochhaus in Weingarten gibt es zudem ein günstiges Verhältnis von Volumen zu Oberfläche, das den Energiebedarf mindert.“ Trotz dieser günstigen Voraussetzungen sei der Umbau „bei diesem ersten Haus eine Herausforderung“: Zum Beispiel müssten Durchbrüche für die neue Haustechnik geschaffen werden, ohne die Statik des Gebäudes zu beeinträchten. „Eine Lüftungsanlage im Bestand einzubauen ist nicht trivial, insbesondere wegen beschränkter Geschosshöhen und der Brandschutzanforderungen“, erklärt Herkel. Die Vorgehensweise sei durch den Gebäudetyp vorgegeben: „Ich kann nicht beliebig am Beton herumsägen.“ Die zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, für die Durchbrüche durch alle Etagen geschaffen werden müssen, ist für Niedrigenergie- und Passivhäuser jedoch unverzichtbar: Um die gewünschten Energiekennwerte zu erreichen, ist eine so genannte „luftdichte Gebäudehülle“ mit kontrollierter Belüftung aller Wohnungen Voraussetzung. Ein Lüften über die Fenster ist dann im Prinzip nicht mehr nötig, obwohl natürlich weiterhin möglich.

Auch die Wärmeversorgung wird beim Umbau modernisiert: Eine Fernwärme-Hausanschlussstation mit Energie-Zwischenspeicher ("HAST-AKKU"-System) sorgt dafür, dass Wärmespitzen durch Zwischenspeicherung der Energie nivelliert und die Anschlussleistung entsprechend verringert werden kann. Die neuen Niedrigenergieheizkörper in den Wohnungen kommen zudem mit einer deutlich niedrigeren Vorlauftemperatur (50 °C statt bisher je nach Außentemperatur bis zu 100 °C) aus. Diese Heizkörper sind ein „innovatives Produkt“, wie Sebastian Herkel betont, ansonsten seien überwiegend bewährte Industriestandards verwendet worden, um die Bauabwicklung zu erleichtern. „Um bei einem solchen Projekt das Risiko für eine Wohnungsbaugesellschaft zu minimieren, kann man nur Produkte einsetzen, die irgendwo schon einmal ausprobiert worden sind,“ räumt der Wissenschaftler ein.

Bei künftigen Bauprojekten dieser Art kann sich Herkel allerdings mehr Spielraum für neue Technologien vorstellen, etwa effizientere – und damit schlankere – Dämmstoffe wie Aerogele oder Vakuumpaneele. Im Moment sind noch 20 Zentimeter „Watte“ nötig, um den erforderlichen Wärmedämmwert der Fassade von 0,15 W/m2K (Watt pro Quadratmeter Wandfläche und Temperatur) zu verschaffen; die dreifach verglasten Fenster erreichen 0,7 W/m2K. Je niedriger die Werte, umso weniger Wärme geht im Winter verloren und umso geringer ist die Aufheizung der Wohnungen im Sommer. Eine 25-Kilowatt-Photovoltaikanlage auf dem Dach soll die energetische Performance von Freiburgs erstem Passivhochhaus abrunden.

In puncto Energieeffizienz wird dem Freiburger Projekt, wenn es einmal fertiggestellt ist, niemand etwas vormachen – ein anderer Rekord bleibt jedoch bis auf Weiteres in Berlin: Das im Stadtteil Lichtenberg gelegene Doppelhochhaus der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Howoge ist mit 19 bzw. 21. Stockwerken, 296 Wohnungen und 18.000 Quadratmetern Wohnfläche zur Zeit Deutschlands größtes Niedrigenergiehaus. Die neun Millionen Euro teure Sanierung des maroden Plattenbaus aus dem Jahr 1974 wurde im März 2007 abgeschlossen.

Bei der Sanierung wurde eine 12 Zentimeter dicke Dämmschicht aus Mineralwolle auf die Fassaden aufgebracht sowie neue, dreifach verglaste und luftdicht montierte Fenster mit einem Wärmedämmwert von 1,1 W/m2K eingebaut. Diese müssen zum Belüften nicht geöffnet werden, denn wie beim Freiburger Projekt erfolgt die Raumlüftung im ganzen Haus durch eine automatische Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Wie undicht das Haus vor der Sanierung war, zeigen die gemessenen Luftwechselraten von 5,2 bis 8,7 pro Stunde, die durch die Sanierung auf maximal 1,5 pro Stunde gesenkt werden sollten.

Im Erdgeschoss des Doppelhochhauses steht ein Blockheizkraftwerk, das den bereits vor der Sanierung vorhandenen Fernwärmeanschluss ergänzt und Wärme für die Warmwasserbereitung und den Strom für die Lüftungsanlage und die Beleuchtung der öffentlichen Bereiche liefert. Auch hier werden Temperaturspitzen durch einen Zwischenspeicher geglättet, die Vorlauftemperatur konnte von 110 °C auf 70 °C gesenkt werden. Der Energiebedarf des Doppelhochhauses sank nach dena-Angabe von früher 138 kWh/m2a auf 47 kWh/m2a.

Wärmeverluste an den Plattenstößen, undichte Fenster: Behebung mit einer Außendämmung aus 12 cm Mineralwolle und neuen, dreifach verglasten Fenstern mit einem Wärmedämmwert von 1,1 W/m2K. Bilder: Howoge

Das Berliner Gebäude und weitere Sanierungsbeispiele habe man sich im Vorfeld des Freiburger Sanierungsprojekts natürlich angeschaut, erzählt der Technischer Leiter der Freiburger Stadtbau, Manfred Börsig. Allerdings wollte man in Freiburg einen Schritt weiter gehen, da die Stadt Freiburg auf städtischen Bauflächen generell den – energetisch noch günstigeren – Passivhaussstandard anstrebe. Diesen Ansatz findet auch ISE-Projektleiter Sebastian Herkel prinzipiell sinnvoll: „Politisch ist es sicher richtig, dass man auf den Passivhausstandard setzt; ob dieser in jeder Situation immer das Richtige ist, muss man von Fall zu Fall entscheiden. Es geht darum, technisch machbare und bezahlbare Lösungen zu finden.“

Technisch machbar ist heute vieles – ob und wie es bezahlbar ist, steht auf einem anderen Blatt. Ohne zinsvergünstigte Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und weitere Förderungen rentieren sich aufwändige energetische Sanierungen, rein betriebswirtschaftlich gesehen, in der Regel nicht. So erhält das Freiburger Passivhochhaus als Teilnehmer des dena-Modellvorhabens „Niedrigenergiehaus im Bestand“ einen zinsgünstigen Kredit sowie einen erhöhten Tilgungszuschuss von der KfW, darüber hinaus gibt es einen Zuschuss aus dem Fördertopf „Soziale Stadt“ in der Größenordnung von 35 Prozent der gesamten Sanierungskosten. „Nur dadurch ist ein solches Projekt im Moment wirtschaftlich darstellbar,“ räumt Manfred Börsig von der Stadtbau ein. Um die Sanierungskosten zu refinanzieren, könne man die Miete nämlich nicht beliebig hochsetzen: „Unsere Adressaten gehören nicht zu den Spitzenverdienern.“

Um eine nahezu warmmietenneutrale Sanierung hinzubekommen, wendet man bei der FSB einen zusätzlichen Kniff an: Man erhöht bei der Sanierung einfach die vermietbare Fläche, indem die bisherigen Loggien des Gebäudes geschlossen und neue Balkone außen angesetzt werden, was aus energetischen Gründen – Eliminierung von Wärmebrücken – ohnehin geboten ist. Zugleich werden die Wohnflächen durch Umstrukturierung der Grundrisse auf die heute üblichen Standards für geförderte Wohnungen verkleinert, sodass sich insgesamt eine vermietbare Gesamtfläche von 7.800 Quadratmetern, 810 Quadratmeter mehr als bisher, ergibt. Deshalb wird es im sanierten Hochhaus 139 statt bisher 90 Wohnungen geben. Zusätzlichen Spielraum für höhere Mieteinahmen schafft die Senkung des Heizwärmebedarfs um fast 80 Prozent, sodass sich die Warmmieten – zumindest in den ersten Jahren nach der Sanierung – nicht erhöhen sollen. Die Mieter, die nach der Sanierung in das Haus zurückkehren, erhalten somit für die gleiche Warmmiete eine Wohnung auf dem neuesten Stand der Technik, die allerdings etwas kleiner ist als ihre frühere: 70 statt vorher 86 Quadratmeter für eine Dreizimmer-, 50 statt 66 Quadratmeter für eine Zweizimmerwohnung. Der aktuellen Bewohnerstruktur kommt das entgegen, denn kinderreiche Familien gibt es hier längst nicht mehr so viele wie früher.

Zuwachs an vermietbarer Fläche: Wohnungsgrundrisse im Freiburger Hochhaus vor und nach der Sanierung. Die Gebäudehülle (rot eingezeichnet) wurde um die bisherigen Loggien erweitert. Grafik: FSB/ISE

Insgesamt soll die Sanierung des Freiburger Hochhauses rund 13 Millionen Euro kosten, davon nach Angabe von Manfred Börsig 12 bis 14 Prozent Mehraufwand für den Passivhausstandard. Beim Berliner Doppelhochhaus betrugen die Sanierungskosten rund neun Millionen Euro, davon 1,9 Millionen für Energiesparmaßnahmen insgesamt und 422.000 Mehraufwand für die Niedrigenergieausführung. Letzteren hält Gudrun Höfs, zuständige Projektleiterin der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Howoge, für vertretbar: „Mit sechs Prozent Mehrinvestition haben wir 30 Prozent mehr Effekt erreicht.“ Ein Vorteil sei gewesen, dass es sich um ein hohes Haus mit nur zwei Aufgängen und nicht um ein langgestrecktes Gebäude gehandelt habe, sodass man mit nur zwei Lüftungszentralen auskam.

Auch das Berliner Projekt konnte als Teilnehmer des dena-Modellvorhabens ein zinsvergünstigtes KfW-Darlehen und einen erhöhten Tilgungszuschuss in Anspruch nehmen. Der Rest wurde durch Erhöhung der Kaltmiete aufgefangen: Mieter zahlen für ihr neues Zuhause 0,77 Euro pro Quadratmeter Modernisierungsumlage; dieser Erhöhung stehen errechnete Einsparungen bei den Nebenkosten von 0,53 Euro pro Quadratmeter gegenüber, sodass sich die Warmmiete nur geringfügig erhöht. „Eine warmmietenneutrale Sanierung kriegen Sie nicht hin“, räumt Howoge-Sprecherin Angela Reute ein. Aber übertreiben dürfe man es mit der Mieterhöhung in dieser Lage auch nicht: „Man muss immer schauen, dass man das Haus so anbieten kann, dass man es auch wieder vermietet bekommt.“ Dies kann auch Manfred Börsig bestätigen: „Am Ende steht bei den Mietern immer nur die eine Frage: Was müssen wir denn nun berappen?“

Aber nicht nur die höhere erzielbare Kaltmiete, auch ein höherer Vermietungsstand kann die Investition in eine Modernisierung unter dem Strich rentabel machen: Vor der Sanierung stand nämlich fast die Hälfte der knapp 300 Wohnungen des Berliner Doppelhochhauses leer. Im Unterschied zu Freiburg herrscht in Berlin keine Wohnungsknappheit, sodass sich unattraktive Wohnungen kaum vermieten lassen. Zudem war der Plattenbau aufgrund seiner Größe und Gestaltung mit wenigen Balkonen auch sonst wenig einladend. Da erwies sich die Sanierung, die auch in der Presse auf große Resonanz stieß, als wirksames Vermarktungsargument. „Ein Jahr nach der Sanierung lag die Vermietungsquote bei 100 Prozent“, freut sich Angela Reute.

Teil 2: Energiesparen ist nicht alles

(Reinhard Huschke)

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