"Demographischer Gegenwind" für Immobilienpreise und Aktienkurse

Laut einer BIZ-Studie werden die Eigenheim-Immobilienpreise in den USA in den kommenden vier Jahrzehnten durch die Pensionierung der Baby-Boomer im Schnitt um 30 Prozent zurückgehen. In Deutschland liegt der Preisrückgang sogar bei 75 Prozent.

Zwar betonen die Experten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), dass die Studie keine konkreten Prognosen zu künftigen Preisentwicklungen enthalte – denn neben der Bevölkerungsentwicklung hätten zu viele andere Faktoren großen Einfluss auf die Preise -, dennoch identifiziert die BIZ für die letzten drei Jahrzehnte einen signifikanten Zusammenhang zwischen der Bevölkerungsdynamik und den Preisen von Anlagegütern wie Eigenheimimmobilien und Aktien.

Die Idee dahinter ist, dass die individuellen Vermögensdispositionen im Schnitt durch drei Phasen gekennzeichnet seien. In der ersten Phase erfolgt der Eintritt ins Berufsleben. Das Einkommen ist niedrig und die Ausgaben sind hoch, etwa für Familiengründung, wobei etwa für Immobilien und KFZ Schulden gemacht werden. In der zweiten Phase steigen die Einnahmen, die Schulden werden abgebaut und es wird Vermögen aufgebaut, das nach dem Ausscheiden aus dem Arbeitsprozess in einer dritten Phase verkonsumiert wird.

Mit der Alterung der Gesellschaft verschieben sich die Relationen zwischen diesen Gruppen und anhand einer Modellrechnung haben die BIZ-Ökonomen nun den "Gegenwind" errechnet, dem die Vermögenspreise künftig ausgesetzt sein werden. Sie stützen sich dabei auf Immobilienpreisstatistiken aus 22 Industriestaaten für den Zeitraum von 1970 bis 2009 In diesem Zeitraum hätte das Bevölkerungswachstum durch die Baby-Boomer dem US-Immobilienmarkt einen "Rückenwind" verschafft, der die Hauspreise im Vergleich mit einer "neutralen Demographie" im Schnitt jährlich um 0,8 Prozent angeschoben habe. Nach der Projektion der BIZ anhand der Bevölkerungsprognosen der UNO verkehre sich mit dem einsetzenden Pensionsantritt der Baby-Boomer dieses Verhältnis für die USA gerade ins genaue Gegenteil. Denn ab jetzt versuche eine zunehmend größere Zahl an Senioren ihre Eigenheime oder Aktien zu Geld zu machen, wobei sie auf eine vergleichsweise kleine Gruppe an im Vermögensaufbau begriffenen Käufern stoße.

In den letzten 40 Jahren habe die Bevölkerungsdynamik die Hauspreise in den USA gegenüber der "neutralen Demographie" also um insgesamt rund 40 Prozent steigen lassen, was sich in den kommenden 40 Jahren in ein Minus von rund 30 Prozent verwandeln werde. In Deutschland schlug die Demographie hingegen schon in den letzten 40 Jahren mit 20 Prozent negativ auf die Hauspreise durch und für die kommenden 40 Jahre erwarten die BIZ-Ökonomen sogar einen negativen Beitrag von insgesamt 75 Prozent.

Aus den Ergebnissen für die Immobilienpreise könne zudem allgemein auf die Preisentwicklung bei Finanzanlagen geschlossen werden, wobei diese laut BIZ im Lebenszyklus jedoch später angekauft und früher verkauft werden als die Immobilien, weshalb der positive demographische Effekt an den Aktienmärkten später, der Einbruch hingegen früher einsetze.

Generell wehe dieser "demographische Gegenwind" den Vermögenspreisen in den kontinentaleuropäischen Ländern und Japan schon deutlich länger ins Gesicht als den englischsprachigen (abgesehen von Großbritannien), während jedoch auch das derzeit demographisch noch begünstigte China bald von dieser Seite her unter Druck kommen werde.

Zudem trete die Demographie oft hinter nicht-demographische Faktoren zurück, bei welchen man zudem stets mit Überraschungen rechnen müsse. Immerhin hatten Ökonomen und Demographen noch, als der Baby-Boom bereits ausgebrochen war, für die USA überwiegend mit rückläufigen Geburtenraten und sinkenden Bevölkerungszahlen gerechnet.

Sollten die Ergebnisse zutreffen, würde dies tendenziell auf eine Vermögens-Umverteilung von den alten Verkäufern zu den jungen Käufern hinauslaufen. Das wäre für die Baby-Boomer-Pensionisten zwar wohl durchaus enttäuschend, könnte aber einen Ausgleich für den wohl überproportionalen Anteil bieten, den sich diese Generation de jure über eine massive Ausweitung der Staatsschulden auf Kosten nachfolgender Generationen angeeignet hat.